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Rechercher un bien

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La Gestion Locative


Notre philosophie : Proposer un service de gestion locative, tout compris, sans surprises ni coûts cachés.



La recherche du locataire :


  • Constitution du dossier juridique et technique du bien à louer
    (Y compris un reportage photographique et une visite virtuelle)
      
  • Signature d'un mandat précisant les modalités et conditions de notre mission
    (Nos mandats de gestion sont évidemment "exclusif" mais il en va de même de nos mandats de location, afin de ne pas être soumis à une "course contre la montre" pour la recherche de locataire, générée par une concurrence qui n'aura pas toujours la même préoccupation que nous de sélection rigoureuse des candidats locataires)
      
  • Réalisation des diagnostics obligatoires
      
  • Pose d'un panneau "A Louer"
      
  • Mise en ligne de l'annonce sur différents sites et réseaux sociaux :


    - www.atrium-conseil.com
     
    www.fnaim.fr

    - www.seloger.com

    www.logicimmo.com

    - www.bienici.com

    - www.tf1.fr

    Facebook

    Google+

    Twitter

    You Tube

    - Dailymotion

  • Réception des appels et organisation des visites
      
  • Constitution et étude des dossiers des candidats locataires (Sélection selon les critères répondant aux exigences de notre assurance garantissant contre le risque de loyers impayés (GLI)
      
  • Présentation d'une sélection de dossiers au bailleur et prise de décision en commun
      
  • Préparation des pièces juridiques (Bail, diagnostics, avenants)
      
  • Présentation, explication et signature du Bail lors d'un rendez-vous qui dure environ 1 heure 30.
      
  • Envoi du chèque de dépôt de garantie au bailleur, qui va l'encaisser et le restituera à la sortie du locataire
     
     
  
  
A ce stade, seul les honoraires (plafonnés depuis le 15/09/2014) correspondant aux tâches ci-dessus effectivement réalisées sont facturés à 50% / 50% entre bailleur et locataire ainsi que les honoraires dits "d'entremise et de négociation" qui sont à la charge exclusive du bailleur (Selon les  prescriptions de la nouvelle Loi ALUR). Ces honoraires sont intégralement déductibles des revenus fonciers.



L'entrée du locataire :



  • Récupération de l'attestation d'assurance "Responsabilité Locative
    du Locataire
      
  • Récupération du premier loyer par chèque ou mise en place
    du premier prélèvement
    (Le prélèvement est quasiment unanimement utilisé par nos locataires)
       
  • Réalisation de l'état des lieux avec prise de photos si nécessaire
      
  • Remise de toutes les clefs
    (Le bailleur ou son mandataire ne doivent conserver aucun moyen d'accès)
      
  • Présentation au locataire de tout ce qu'il doit connaître sur sa
    nouvelle résidence
    (Fonctionnement des matériels, présentation au Gardien de la résidence,
    Périodicité et modalité de l'enlèvement des ordures ménagères) 

  
A ce stade, les honoraires de réalisation de l'état des lieux sont facturés à 50% / 50% entre le bailleur et le locataire. Ces honoraires sont intégralement déductibles des revenus fonciers.
 


Le suivi :



  • Entre le 25 et le 30/31 de chaque mois, envoi de l'avis d'échéance au locataire pour l'échéance suivante, accompagné de la quittance de l'échéance précédente.
      
  • Prélèvement automatique SEPA au 5 de chaque mois de l'échéance
    (Sauf accord particulier du bailleur sur un autre quantième)
      
  • Traitement éventuel des impayés avec un système gradué de relances, avant passage du dossier au service contentieux de la compagnie d'assurance (GLI)
    ( En près de 15 ans d'exercice, nous n'y avons eu recours que 2 fois !)
      
  • Contrôle et paiement des charges de copropriété et des factures diverses selon délégation (Assurances, travaux, impôts)
      
  • Virement du loyer net de frais de gestion entre le 10 et le 15 de chaque mois  (Sauf convention particulière)
      
  • Mise à disposition du compte de gérance sur l' "Espace Client" du bailleur sur notre site internet (avec avis par E-mail) :
      
    - Espace Client de démonstration :
     
    Login :   bailleur@atrium-conseil.com  
      Mot de passe :   KN55
      
    Sur cet Espace Client, le bailleur pourra également consulter et télécharger les documents juridiques contractuels (Mandats, Baux, Etats des Lieux) ainsi que l'historique des comptes de gérance et des déclarations fiscales.
      
  • Envoi trimestriel du compte de gérance, par courrier traditionnel, accompagné des justificatifs des paiements effectués durant la période.
      
  • Traitement des demandes des locataires, 6 jours / 7, concernant, en particulier, les problèmes techniques rencontrés :
      
    - Envoi immédiat d'une entreprise en cas d'urgence (Exemple : fuite d'eau ou de gaz pouvant occasionner un sinistre)
    - Demande de devis dans tous les autres cas
    - Soumission des devis au bailleur, avec préconisation de notre part
    - Commande des travaux, après accord sur le devis
    - Suivi de la réalisation et contrôle des travaux
    - Paiement sur facture, conforme au devis accepté, par débit du compte de gérance
    - Compte rendu au bailleur
      
  • Suivi et gestion des sinistres déclarés en partenariat avec le bailleur, les syndics de copropriété, les experts et les entreprises missionnées.
      
    - Réception et envoi des déclarations de sinistre
    - Présence lors de l'expertise
    - Suivi du sinistre auprès des compagnies d'assurance
    - Organisation des travaux (cf ci-dessus)
    - Réception des indemnisations des sinistres
    - Paiement sur facture, conforme au devis accepté par l'expert, par débit du compte de gérance
    - Compte rendu au bailleur
      
  • Révision du loyer, à l'anniversaire de la signature du bail, en appliquant le mode prévu par les textes selon le type de location :
      
    - Selon l'évolution de l'indice IRL (Indice de référence des Loyers) publié par l'INSEE pour les baux d'habitation
    - Selon l'évolution de l'indice ICC (Indice du Coût de la Construction) ou de l'indice ILC ( Indice des Loyers Commerciaux) publiés par l'INSEE pour les baux commerciaux ou professionnels.
      
  • Régularisation annuelle des charges de copropriété et révision éventuelle le la provision pour charges, après contrôle et analyse des bordereaux de régularisation reçus des Syndics.
      
  • Récupération annuelle de la Taxe d'enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) sur le locataire sur production, par le bailleur, de son avis de Taxe Foncière.
      
  • Fourniture d'un état comptable, établi selon les prescriptions de l'administration fiscale, afin d'aider nos bailleurs à remplir leurs obligations déclaratives en matière de revenus fonciers (Imprimés 2044 ou 2044 S en particulier). De surcroît, nous aidons nos bailleurs à choisir leur régime fiscal, entre le régime du "Micro Foncier" et celui du "Réel", en particulier.
      
  • Envoi d'un avis de déménagement à l'administration fiscale lors des changements de locataires, afin d'éviter l'imposition du bailleur, en cas de défaut de paiement de sa Taxe d'Habitation par le locataire. 
      





La sortie du locataire :


  • Réception du préavis du locataire et envoi de l'accusé de réception
      
  • Organisation des visites en vue de la remise en location
      
  • Transmission des consignes au locataire en vue du futur Etat des lieux de sortie
      
  • Réalisation de l'Etat des Lieux et récupération des clefs
      
  • Avis de déménagement envoyé à l'administration fiscale
      
  • Chiffrage des éventuels travaux de remise en état
      
  • Calcul de la dernière régularisation des charges
      
  • Calcul de la dernière Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM)
      
  • Transmission du calcul de restitution au bailleur pour établissement du chèque de restitution à l'ordre du locataire
      
  • Remise du chèque de remboursement du dépôt de garantie contre reçu au locataire, dans les délais légaux.
      
      



Notre enquête Qualité de 2021 :




Notre enquête Qualité de fin 2008 :